KBank Private Banking จัดสัมมนา “อสังหาฯ ขาลง? รับมืออย่างไรกับความท้าทายในปี 2567” อัปเดทและวิเคราะห์มุมมองเกี่ยวกับแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ว่าอยู่ในช่วงขาลงจริงหรือไม่ ที่ดินมีศักยภาพที่จะนำไปใช้ประโยชน์ได้อย่างไร พร้อมหาโอกาสสร้างรายได้จากที่ดินที่ถือครองด้วยผลิตภัณฑ์ Land Loan for Investment ที่เปลี่ยนที่ดินเป็นสินเชื่อเพื่อการลงทุน เพื่อให้ลูกค้าบุคคลสินทรัพย์สูงที่มีที่ดิน หรือสนใจลงทุนในภาคอสังหาฯ รู้ทันและเตรียมพร้อมรับมือได้อย่างเหมาะสม
นางกรกช อรรถสกุลชัย Executive Director, Head of Non Capital Market Solution, Private Banking Group ธนาคารกสิกรไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปีนี้มี 5 ปัจจัยความท้าทายที่น่าจับตา ประกอบด้วย
1. ความอิ่มตัวของอุปทาน ผลสำรวจพบว่าที่ดินที่ใช้เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยคิดเป็น 90% ของการพัฒนาที่ดินทั้งหมด ผู้พัฒนาโครงการมีจำนวนที่อยู่อาศัยที่ต้องการขาย 240,000 หน่วย ในขณะที่แต่ละปีมีผู้ซื้อที่ต้องการซื้อเพียง 80,000 หน่วย นอกจากนี้ยังมีปริมาณที่ดินที่พร้อมเข้าสู่ตลาดมากขึ้น จากการพัฒนาโครงข่ายการคมนาคม ไม่ว่าจะเป็นถนนหรือรถไฟฟ้า รวมถึงเจ้าของที่ดินที่ต้องการปล่อยออกสู่ตลาดจำนวนมากจากผลกระทบที่เกิดจากภาระภาษีที่ดินฯ
2. อุปสงค์ในประเทศลดลง กำลังซื้อในประเทศที่ลดลงทั้งจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเมื่อเทียบกับรายได้ และอัตราดอกเบี้ยในระดับสูง นอกจากนี้ ความต้องการซื้อที่ดินของผู้พัฒนาโครงการต่างๆ และนักลงทุนเพื่อเก็งกำไรก็ลดลง จากภาวะตลาดและค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษาที่ดินและภาระภาษี
3. อุปสงค์จากต่างประเทศ จากการท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวได้ดี ความต้องการเข้ามาอยู่อาศัยระยะยาวจากความขัดแย้งในต่างประเทศ หรือการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในประเทศไทย ซึ่งทำให้ธุรกิจที่เกี่ยวข้องสามารถเติบโตได้ดี ซึ่งเป็นโอกาสที่เห็นมากขึ้นในช่วงปีที่ผ่านมา
4. การครองตลาดของผู้เล่นรายใหญ่ เนื่องจากหลายๆ กลุ่มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอุปสรรคสูงในการเข้าสู่ตลาด ต้องอาศัยทั้งทุน ข้อมูล ความเชี่ยวชาญ ทำให้มีผู้เล่นในตลาดน้อยราย และการเข้ามาของผู้เล่นรายใหม่ทำได้ยาก ทำให้ผู้เล่นรายใหญ่มีอำนาจการต่อรองสูง โดยเฉพาะในการซื้อขายที่ดินในภาวะที่อุปสงค์ต่ำ อุปทานสูง
5. ศักยภาพที่ดินในชนบท ในบางทำเลที่มีนโยบายการพัฒนาจากภาครัฐ ทำให้เกิดการเก็งกำไร ความต้องการที่ดินเพื่อการเกษตร และความตื่นตัวเรื่องคาร์บอนเครดิตทำให้การใช้ที่ดินเพื่อปลูกป่ามีมากขึ้น อย่างไรก็ตาม การลงทุนเก็งกำไรในที่ดิน ยังมีความเสี่ยงสูงเนื่องจากความชัดเจนของโครงการต่างๆ ยังอยู่ในขั้นเริ่มต้น
นางกรกช กล่าวเพิ่มเติมว่า ธนาคารแนะนำให้เจ้าของที่ดินจัดพอร์ตที่ดิน เพื่อทราบถึงศักยภาพและกำหนดกลยุทธ์ที่ดินแต่ละแปลง ว่าจะนำไปใช้ประโยชน์ได้หรือไม่อย่างไร ซึ่งการจะพิจารณาราคาอสังหาฯว่าอยู่ในขาขึ้นหรือขาลง ขึ้นอยู่กับทิศทางตลาดของแต่ละประเภทธุรกิจ
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมของการพัฒนาที่ดินมีแนวโน้มชะลอตัว โอกาสขายที่ดินเป็นไปได้ยากขึ้น หรือไม่ได้ราคาที่คาดหวัง ซึ่งในบางทำเลยังต้องรอให้มีศักยภาพและความพร้อมมากกว่านี้ เช่น รอเปลี่ยนสีผังเมือง หรือเจ้าของที่ดินบางแปลงต้องการเก็บไว้ส่งต่อให้ลูกหลาน
KBank Private Banking จึงแนะนำให้ผู้ถือครองที่ดินที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ในปัจจุบัน พิจารณาแปลงที่ดินเป็นเงินลงทุนเพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนที่จะช่วยแบ่งเบาภาระภาษีและต่อยอดความมั่งคั่ง ผ่านผลิตภัณฑ์สินเชื่อ Land Loan for Investment ซึ่งมีทางเลือกการลงทุนที่หลากหลาย โดยเจ้าของที่ดินสามารถใช้ที่ดินได้ตามปกติรวมถึงให้เช่าระยะสั้นได้ หรือหากต้องการขายที่ดินก็สามารถยกเลิกสัญญาเงินกู้ได้ทุกเมื่อ อย่างไรก็ดี ผู้ลงทุนควรศึกษาให้รอบด้านหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อสร้างการเติบโตให้กับสินทรัพย์ที่มีและไม่ติดกับดักการลงทุน
นายอนาวิล เจียมประเสริฐ หัวหน้าแผนกบริการงานวิจัยและให้คำปรึกษา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จํากัด (JLL) กล่าวว่า แม้าภาพรวมเศรษฐกิจไทยอยู่ในภาวะชะลอตัว แต่ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและความต้องการจับจ่ายใช้สอยฟื้นตัวจากปีก่อน ภาคการท่องเที่ยวที่คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติสูงกว่า 40 ล้านคน ในปี 2567 จะส่งผลดีกับภาคอสังหาฯ ทั้ง โรงแรม ห้างสรรพสินค้าที่อยู่ในย่านศูนย์กลางการท่องเที่ยวและพาณิชยกรรม
นอกจากนี้ตลาดคลังสินค้า โรงงานและที่ดินอุตสาหกรรมจะเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากการขยายตัวของตลาดอีคอมเมิร์ซ (E-Commerce) รวมถึงการย้ายฐานการผลิตออกจากประเทศจีนมายังภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งประเทศไทยเป็นจุดหมายสำคัญ และมีความสามารถในการแข่งขันในการดึงดูดการลงทุนจากกลุ่มอุตสาหกรรมมูลค่าสูง โดยเฉพาะในพื้นที่โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC)
ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังเผชิญความท้าทายจากภาวะดอกเบี้ยสูง ส่งผลโดยตรงกับโครงการที่มีช่วงราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท จากปัญหาสภาพคล่องและกำลังซื้อที่ลดน้อยลง เป็นผลให้เทรนด์ค่าเช่าคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าในพื้นที่กลางเมืองปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในช่วงที่ผ่านมาโครงการใหม่ๆ ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด ล้วนเป็นโครงการมิกส์ยูส (Mixed-Use) ขนาดใหญ่ ที่ผนวกการใช้ประโยชน์พื้นที่หลากหลายประเภทเข้าไว้ด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม รวมถึงที่อยู่อาศัย เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อ ผู้เช่า รวมถึงการสร้างจุดขายของโครงการ ไม่ว่าจะเป็น แนวคิดโครงการที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยง (Pet Friendly) กิจกรรมส่งเสริมสุขภาพและสุขภาวะที่ดี (Health & Wellness) และที่สำคัญคือโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green & Environmental-friendly) ซึ่งช่วยดึงดูดกลุ่มลูกค้าให้เข้ามายังโครงการได้อย่างยั่งยืน
นอกจากนี้ยังมีโอกาสใหม่ สำหรับอสังหาฯ ทางเลือก ไม่ว่าจะเป็น ตลาดศูนย์ข้อมูล (Data Center) สำหรับจัดเก็บฮาร์ดแวร์และซอฟต์แวร์สำหรับบริการคลาวด์ ศูนย์ดูแลสุขภาพ ศูนย์วิจัยและพัฒนายาและวัคซีนต่างๆ โกดังให้เช่าพื้นที่สำหรับเก็บสินค้าหรือของส่วนตัวได้ โกดังเย็นสำหรับจัดเก็บอาหาร ยาหรือผลิตภัณฑ์อื่นๆ รวมไปถึงโรงเรียนนานาชาติ ซึ่งเจ้าของที่ดินและนักลงทุนจำเป็นต้องสร้างความเข้าใจธุรกิจอสังหาฯประเภทนั้น ๆ อย่างแท้จริง จึงจะสามารถสร้างแผนธุรกิจที่สอดรับกับความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
